Contador, professor e especialista em contabilidade imobiliária, atua no ramo há mais de 13 anos, CEO da Azon Contabilidade Imobiliária, empresa participante do programa de Coraliados. Saiba como se tornar uma contabilidade parceira da Cora e conheça as vantagens do programa aqui.
Conhecer o procedimento completo na compra e venda de imóveis, ajuda nas negociações e te dá mais clareza sobre quais impostos fazem parte do processo. E para começar a entender melhor todo o mundo do lucro imobiliário, vamos separar em tópicos.
Neste artigo vamos abordar: o que é o lucro imobiliário, suas implicações tributárias, as diferentes alíquotas aplicadas sobre o lucro, as formas de pagamento, os artifícios legais para reduzir estes gastos e os cenários de isenção.
O que é o lucro imobiliário?
Lucro imobiliário ou ganho de capital sobre a venda do imóvel é a mesma coisa. Esses são nomes dados à diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor da compra, por exemplo:
Você comprou um imóvel a 4 anos atrás por R$ 600 mil e vai vender por R$ 1 milhão. Nesta operação você está obtendo um capital de R$ 400 mil, desta forma deve pagar o lucro imobiliário.
A instrução normativa n° 84/2001 dispõe sobre a apuração e tributação de ganhos de capital nas alienações de bens e direitos por pessoas físicas.
Como calcular o imposto sobre o lucro imobiliário?
Muitos pensam que o imposto sobre o lucro imobiliário é 15% sobre o ganho, mas isto não é verdade. A Lei 13.259/2016 traz a tabela progressiva sobre o ganho de capital.
Para calcular o imposto sobre o lucro (diferença entre o valor de compra e venda) deve ser enquadrado conforme tabela abaixo:
- Lucro até R$ 5 milhões corresponde a alíquota de 15%.
- Lucro de R$ 5 a R$ 10 milhões corresponde a alíquota de 17,5%.
- Lucro de R$ 10 a R$ 30 milhões, alíquota de 20%.
- Lucro acima de R$ 30 milhões, alíquota de 22,5%.
Embora o próprio nome seja autoexplicativo, vale sempre reforçar sobre o que se aplicam essas alíquotas. Ela diz respeito ao montante do lucro, e não ao valor total do imóvel.
O Programa GCap, cuja sigla significa “Ganho de Capital”, foi criado pelo Governo para que as pessoas pudessem declarar o lucro pela venda de bens e direitos de maneira simplificada e automática. E este é o programa utilizado para calcular o lucro imobiliário.
Na plataforma, será emitida uma DARF referente ao montante do lucro e sua alíquota e essa DARF será paga dentro do próximo mês e incluída na declaração de renda como comprovante, quando esta for realizada.
Quando pagar o imposto?
A instrução normativa 84/2001 art. 30 discorre sobre o vencimento do imposto.
O pagamento do imposto deve ser efetuado até o último dia útil do mês subseqüente àquele em que o ganho houver sido percebido, na hipótese do inciso I do caput. Ou seja, até o último dia útil do próximo mês que tiver a venda.
Ou seja, se a venda do imóvel foi realizada em 15 de fevereiro, o imposto deve ser pago até 31 de março.
Quem tem isenção do imposto a pagar?
A isenção do imposto se aplica a uma pequena parte das pessoas físicas que vendem imóveis. Abaixo informamos todas as regras de acordo com a Lei 11.196/2005 art.:
– Vender um imóvel adquirido até 1969 está isento de pagar o imposto, independente do valor da venda;
– Vender um imóvel com valor abaixo de R$ 440 mil, sendo um único imóvel e não ter vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos;
– Vender um imóvel e dentro de 180 dias, contados a partir da data do contrato de compra e venda, comprou outro imóvel residencial com valor superior ao valor da venda;
– Efetuar permuta sem torna, está isento do imposto.
Como reduzir o lucro imobiliário?
A primeira opção para quem quer reduzir o lucro imobiliário é contratar um corretor de imóveis devidamente registrado no conselho, pois a comissão paga ao corretor ajuda a diminuir o imposto a pagar, abaixo lista dos gastos que reduzem o ganho de capital:
– Valores pagos à título de comissionamento / comissão do corretor de imóveis;
– Gastos com escritura, registros, itbi;
– Gastos com construção, ampliação e reformas desde que aprovados pela prefeitura;
– Gastos com pequenas reformas como pinturas, gastos com azulejos, encanamentos, pisos e paredes. Desde que tenha nota fiscal;
– Juros sobre financiamentos.
Esses são os gastos que devem ser lançados no imposto de renda aumentando o valor do bem imóvel no ano que a despesa acontecer.
Se você ficou com dúvidas e precisa de ajuda com a apuração do lucro imobiliário, contate nossos contadores especialistas no assunto.
